不動産ってどうやって相続すればいいの？登記とか必要なの？

「不動産の相続は預貯金などの動産よりも手続きが面倒くさそうだ」というイメージをお持ちの方がいらっしゃるのではないでしょうか。実際には、どのような手続きが必要なのかを本記事で説明していきます。

1 相続の基本

家族が亡くなると相続が発生します。相続の大まかな流れは以下のようになります。

被相続人の死亡により相続開始→遺言の有無の確認→相続人の調査→相続財産の調査→遺産分割協議→不動産の名義変更や相続税の申告・納税となります。

⑴ 遺言の有無の確認

まず、被相続人（亡くなった人）の遺言の有無を確認します。

遺言がある場合、遺言の内容に従って相続することが基本になります。遺言の内容に納得がいかない場合、相続人全員の同意を得た上で分割内容を話し合うことができます。

遺言がない場合、相続人全員で遺産分割内容を話し合うことになります。法定相続分に従った相続が行われることが多いです。

⑵ 相続人の調査

次に、相続人の調査を行います。被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得し、相続人を確定することになります。

⑶ 相続財産の調査

相続財産の調査を行います。どのような不動産があるのかを、固定資産税の通知書などを使って調べ、確定します。これらは最新のもので確認する必要があります。

⑷ 遺産分割協議

相続人、相続財産が確定したら、遺産分割協議を行います。誰がどの財産をどの程度相続するのかを決定します。

遺産分割協議を有効に成立させるためには、相続人全員の同意が必要です。一部の相続人の同意だけでは、有効になりませんので、必ず全員の同意を得ましょう。

遺産分割協議が成立したら遺産分割協議書の作成も忘れずに行いましょう。後のトラブル回避に繋がります。

2 不動産の相続方法

不動産は物理的に分割することが難しい財産です。では、どのようにして相続すればよいのでしょうか？以下では、不動産の分割方法について見ていきます。

⑴ 現物分割

現物分割とは、遺産をそのままの形で分割相続する方法です。

例えば、相続人Aが甲土地を、相続人Bが乙建物を相続するという形になります。これは、他の相続方法よりも比較的手続きが簡単で、相続不動産が複数ある場合に利用されることが多いです。ただし、不動産評価額に差がある場合、相続人間で不満がたまる可能性があります。

⑵ 換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その売却代金を各相続人で分割して相続する方法です。

例えば、不動産の売却代金が５０００万円で、相続人２人が均等に分割する場合、２５００万円ずつ相続するという形になります。これは、不動産を相続したくない場合や相続税対策が必要な場合に利用されます。

⑶ 代償分割

代償分割とは、不動産を現物で取得した相続人が、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。

例えば、相続人が子２人で、評価額５０００万円の不動産を相続人Aが相続した場合、Aはもうひとりの相続人であるBに２５００万円を代償金として支払うという形になります。これは、不動産の取得を希望する相続人がいる場合に利用されます。

⑷ 共有分割

共有分割とは、不動産を複数の相続人の共有名義とする方法です。

例えば、相続人が子２人の場合、それぞれの持分を２分の１ずつとして共同で所有する形になります。不動産は共有名義になります。この方法は、のちに不動産の売却などで、相続人間のトラブルに発展する可能性があります。また、共有していた相続人が死亡すると、その持分について相続が発生することになるので、非常に面倒なことになりかねません。共有分割は最終手段だと思っておいた方がよいです。他の分割方法が可能ならば、そちらを選ぶことをおすすめします。

3 不動産の名義変更

不動産の相続を適切に行うためには、不動産の名義変更が必要です。名義変更は法務局で、所有権移転登記することでできます。これを相続登記といいます。遺産分割協議終了後に手続きを行いましょう。放置していると様々な問題が発生する可能性があります。

4 相続登記をしなかった場合に発生する問題

現在、不動産の相続登記は法的に義務付けられているわけではありません。手続きが面倒だからと言って放置していると、後に問題が発生する可能性があります。具体的には以下のような問題です。

⑴ 登記に必要な書類が手に入れにくくなる

相続登記に必要な書類の中に、被相続人の住民票（除票）または戸籍の附票があります。ただし、これらは役所での保存期間が決まっています。住民票（除票）や戸籍の附票（除籍や原戸籍になっている場合）の保存期間は５年です。これを過ぎてしまうと処分され、入手することができなくなります。この場合、別の書類を取得したり、法務局と相談したりしながら手続きを行うことになるので、非常に煩雑になります。

⑵ 債権者による差し押さえ

相続人に借金を抱えている人がいると、その人の債権者により不動産が差し押さえられる可能性があります。不動産登記をしていない不動産は相続人間で共有の状態となります。そのため、相続人の債権者が代位登記を行い、不動産を差し押さえることができます。代位登記されると、借金の弁済が終わるまで、その不動産の売却などができなくなります。

⑶ 不動産の売却・担保設定ができない

相続登記をしていない不動産は、被相続人の名義のままになっています。自分の名義ではない不動産を、売却したり、担保を設定したりできません。現在は、売却する気がなくても、将来的にはどうするか分かりません。放置していると、上記のように登記手続きが煩雑になるかもしれません。いざというときにスムーズに売却できるよう、早めに登記を行いましょう。

⑷ 次の相続が発生した際に手間が増える

相続登記をせずに長期間が経過すると、次の相続が発生します。その不動産に関する相続が何度も発生しているのに登記を放置したままだと、相続人の数が膨大になります。いざ登記しようとしたら１つの不動産に対して権利を持っている相続人が５０人を超えるなんてこともあります。こうなってしまうと、１人あたりの持分は非常に小さくなりますし、１人の名義にするならば誰にするのか揉める可能性もあります。相続人を確定させることも一苦労です。

このような状態を避けるために、相続登記はこまめに行いましょう。

⑸ ２０２４年以降、登記が義務化される

現在、相続登記は義務ではありませんが、２０２４年（令和６年）４月１日から、改正法施行により義務化されます。これは施行日前に相続が開始された場合にも適用されます。

施行日、または、相続で不動産を取得したことを知った日のいずれか遅い日から３年以内に登記申請する必要があります。正当な理由なく、これを怠った場合、１０万円以下の過料が課せられることになります。

今のうちに登記を済ませておきましょう。

5 相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用として主に以下の３つがあります。

⑴ 登録免許税

登録免許税とは、相続登記時にかかる税金です。この税額は、不動産の課税価格×０.４％で計算されます。１００円未満は切り捨てになります。

不動産の課税価格とは、固定資産税評価証明書に記載されている評価額のうち、１０００円未満を切り捨てた価格のことです。

分からないことがあれば、法務局の相談窓口で無料相談することができますので、活用しましょう。

 また、納付は、固定資産税評価証明書の発行された年度内にする必要があります。

⑵ 必要書類の交付手数料

相続登記時に、法務局に提出しなければならない書類が複数あります。基本的には以下の書類が必要になります。

被相続人の戸籍謄本（除籍謄本）

全相続人の戸籍謄本・住民票

全相続人の印鑑証明

固定資産税評価証明書

遺言書または遺産分割協議書

これらは、自治体にもよりますが、一通あたり３００～７５０円で取得できることが多いです。基本的には、本籍地や住民票のある自治体の窓口で申請することで取得することになります。郵送での申請が可能な自治体もあります。

相続人の数が多いとそれだけ必要な書類が多くなり、交付手数料がかかります。また、時間も手間もかかります。自分で集めることもできますが、面倒だという場合は司法書士や弁護士等の専門家に依頼することも視野にいれましょう。

⑷ 専門家への報酬

相続登記は自分で手続きすることもできますが、手間はかかります。そこで、司法書士や弁護士等の専門家に依頼するという方法もあります。その場合、専門家への報酬が必要になります。登記手続きのみならば、司法書士に依頼すると比較的低価格で済ませることができます。司法書士にかかる費用は、手続きの内容によりますが、１０万円前後のことが多いです。

お近くの司法書士に相談してみましょう。

6 相続税

相続税は必ずしも発生するものではありません。むしろ、発生しない場合の方が多いです。相続税が発生するのは、不動産を含めた遺産の合計が、基礎控除（３０００万円＋６００万円×法定相続人の数）を超えた時です。

被相続人の配偶者には、配偶者控除という制度があります。これは相続財産のうち、１億６０００万円、または、配偶者の法定相続分のいずれか多い金額までは相続税がかからないというものです。

実際の相続税の計算は複雑なものなので、遺産額が大きく、相続税が発生しそうだという場合は、税理士に相談しましょう。

7 困った時の相談先

不動産の相続について相談したいけれど、誰に相談したらいいか分からないという場合もあるかと思います。以下では、状況に合わせた適切な相談先を紹介します。

⑴ 相続全般について相談したいとき

相続について何も分からない、面倒だから何もかも丸投げしたいなど、相続について広く相談したい場合は弁護士に相談しましょう。

⑵ 相続人や相続財産調査について相談したいとき

相続人や相続財産の調査について相談したいときも弁護士への相談をお勧めします。調査だけの依頼であれば、費用も比較的安価です。調査の結果、遺産分割協議で揉めそうだということが分かった場合など、そのまま事情の分かっている弁護士に依頼することが可能ですので、二度手間になりません。

⑶ 遺産分割協議について相談したいとき

これから遺産分割協議を行うがトラブルになりそうだ、すでに遺産分割協議が難航しているなど遺産分割協議について相談したいときは、弁護士に相談しましょう。司法書士や行政書士は基本的に代理権を持たないため、依頼人の代わりに遺産分割協議に参加し、交渉することができません。

⑷ 不動産の相続登記について相談したいとき

遺産分割協議等も終わり、不動産の相続登記のみについて相談したいときは、司法書士に相談しましょう。司法書士は、登記や供託に関する手続きを主な仕事としています。行政書士は登記を代理で行うことができません。弁護士も法律上は登記申請を行うことができますが、実際には司法書士の独占事業となっています。そのため、弁護士に相談しても、司法書士を紹介されることがほとんどです。

⑸ 相続税について相談したいとき

相続税について相談したいときは、税理士に相談しましょう。相続税の申請ができるのは税理士だけです。相続税の計算は複雑で、自分で計算するのは非常に大変です。節税対策を含めて、税理士に相談することをおすすめします。また、税理士資格を持った弁護士もいます。相続税についてだけでなく、相続で何かお困りの時は、税理士兼弁護士を探すと、まとめて相談ができます。

8 おわりに

相続は様々な制度が用意されており、全てを把握することは困難です。無理して自力で解決しようとせず、相談したい内容にあわせて専門家に相談しましょう。